Rok 2020 nie rozpieszcza osób posiadających mieszkania na wynajem. Przedłużający się lockdown, zamknięcie uczelni i odejście od modelu pracy w biurze spowodowało zwiększenie się ilości pustostanów i wywarło presję cenową na czynsze najmu. Tym samym średnia rentowność najmu w Polsce spada.
Znaczne ograniczenie ruchu turystycznego spowodowało wyparcie sporej części mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo na rynek długiego wynajmu. Dane nie pozostawiają złudzeń – ceny najmu już nie rosną, a wielu miastach nawet spadają. Dane serwisu Otodom wskazują na spadek cen najmu nawet o 7,4 proc. rok do roku (wrzesień 2020 do września 2019 r.). Według danych NBP ceny najmu gwałtownie spadły II kw. 2020 r., przy czym ceny zakupu mieszkań wciąż rosły. Widać wyraźnie, że opłacalność najmu stale spada – są to dane z raportu NBP pt. “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – II kwartał 2020“.
Ceny najmu to jednak niejedyny problem. W grę wchodzi także ryzyko pustostanów, mimo obniżonej ceny. Wraz z wyjazdem z miast dużej części studentów i pracowników zdalnych znacząco zwiększył się czas oczekiwania na lokatora (czyli więcej pustych przebiegów), bardzo straciły też pokoje, szczególnie te małe i kiepsko zlokalizowane.
Castingi na lokatora to już przeszłość
Można postawić tezę, że rynek wynajmującego w Polsce to już przeszłość. Mamy rynek najemcy, co w zasadzie wyklucza możliwość oferowania najmu mieszkań w zawyżonych cenach. Dobre mieszkania, warte swojej ceny, wynajmują się sprawnie. Kiepskie – słaby standard, głośne, źle zlokalizowane – potrafią tygodniami wisieć na serwisach ogłoszeniowych. Jedynym ratunkiem dla takich właścicieli jest wówczas obniżka cen najmu.
Da się też zauważyć trend poszukiwania mieszkań przez osoby dojrzałe. Wynajem coraz mniej kojarzy się ze stancją studencką. Mieszkania na wynajem są coraz tańsze i bardziej przyjazne dla osób pracujących, posiadających rodziny. I to te osoby widać obecnie wyraźnie na rynku najmu. Wysokie ceny zakupu mieszkań powodują, że coraz mniej chętnie rozważają posiadanie własnego lokum. Życie w lokalu wynajmowanym daje im też elastyczność – w razie zmiany pracy nie sa oni przywiązani do konkretnej lokalizacji.
Meblościanka w odwrocie
Biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z rynkiem najemcy, coraz wyraźniej widać, że kiepskie mieszkania w zawyżonych cenach przez wiele tygodni nie potrafią zalegać na rynku. Standard PRL jest z marszu odrzucany przez większość najemców – szczególnie, że za przyzwoite pieniądze da się znaleźć mieszkania po remoncie. Mieszkania w standardzie z poprzednich epok są wystawiane na wynajem po dumpingowych cenach.
Jak to wygląda cenowo z naszych obserwacji? Przyjmijmy za punkt odniesienia mieszkanie 3-pokojowe w centralnej lokalizacji w Warszawie (blok z lat 70). Przed pandemią za takie mieszkanie po generalnym remoncie trzeba było zapłacić (ze wszystkimi mediami) około 3500 zł. W tym momencie takie mieszkanie da się bez trudu wynająć za 3000 zł. Gdy zaś weźmiemy pod uwagę mieszkanie 3-pokojowe w stanie do do remontu, to przed pandemią trzeba by było za nie zapłacić ok. 2800 zł. Obecnie takie mieszkania da się znaleźć nawet za 1800 zł. To ogromna strata dla właściciela, a także ryzyko ściągnięcia na siebie problematycznych najemców.
Jak utrzymać rentowność najmu?
Powyższe dane pokazują, że remont w dzisiejszych czasach jest skuteczną metodą na zachowanie konkurencyjności najmu. Mieszkania po remoncie tracą mniej na kryzysowym rynku niż te w kiepskim stanie. Niestety nie każdy może pozwolić sobie na generalny remont – w dużych miastach to koszt od 1500 zł do nawet 2000 zł za metr kwadratowy.
Co jeśli nie stać nas na remont generalny? Małymi krokami i niewielkim kosztem można sprawić, by mieszkanie było bardziej zachęcające:
- Zmień zasłony na nowoczesne – to niewielki koszt, a bardzo odświeży wnętrze. Stare koronkowe firanki i zasłony z poprzedniej epoki sprawiają, że mieszkanie wydaje się być stare i niemodne.
- Jeśli nie możesz wymienić kuchni – zmień same fronty. Niewielkim kosztem można uzyskać ciekawy efekt
- Kup modne żyrandole – one także niewielkim kosztem odmienią lokal
- Jeśli nie masz za co wymienić sofy, rozważ nowoczesne pokrycia, które odświeżą mebel
- Zrezygnuj z niemodnych dywanów – nowe dywany czy tekstylia typu narzuty można kupić za bardzo rozsądne pieniądze
- Zainwestuj w dobrą sesję zdjęciową – doświetlone zdjęcia mieszkania i okolicy pozwolą Ci zarabiać więcej na najmie
Uciążliwe zarzadzanie najmem
Warto też pamiętać w “zabawie” z najmem o czasie , który musimy poświęcić na obsługę najmu. Wynajem całego mieszkania daje właścicielowi spokój na czas pobytu najemcy (poza sytuacjami typu awarie, nowe uzgodnienia). W przypadku wynajmu na pokoje taki najem może być tak uciążliwy, że staje się drugą pracą. Składa się na to częsta rotacja lokatorów, konflikty między nimi (to temat rzeka), opieka nad częściami wspólnymi.
Warto rozważyć opcję skorzystania z profesjonalnego zarządcy najmu. Dochód z najmu stanie się wówczas pasywną inwestycją z dochodem wpływającym co miesiąc na konto. Zarządzanie najmem nie musi być jednak tylko kosztem. W przypadku podjęcia strategii maksymalizacji dochodu właściciel może zarobić więcej. Dobrym sposobem na pozbycie się problemu poszukiwania najemców jest najem średnioterminowy zarządzany przez firmę typu Fairy Flats. Rozległe kontakty i nowoczesne sposoby pozyskiwania najemców sprawiają, że mieszkanie prawie w ogóle nie stoi puste i zarabia więcej (za pobyt np. na miesiąc czy dwa najemca płaci więcej niż w przypadku typowego wynajmu na rok.
