fbpx

Jak dostosowaliśmy się do rynku najmu w czasach COVID-19

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

W momencie wybuchu pandemii w rynek najmu w Polsce uderzyło finansowe tsunami. Wynajem krótkoterminowy praktycznie przestał istnieć, a duża podaż mieszkań gwałtownie wpłynęła na spadek cen czynszów najmu. Tak przynajmniej można to odebrać czytając doniesienia medialne i zauważając, że spora część firm zajmujących się wynajmem zniknęła z tego rynku. My jednak zauważyliśmy szansę na modyfikację naszego modelu biznesowego i dobrze na tym wyszliśmy.

Jak to wyglądało z naszej perspektywy jako firmy zarządzającej wynajmem w Warszawie:

Marzec 2020

Naszym core business było wtedy zarządzanie wynajmem krótkoterminowym. Mieliśmy kilkadziesiąt mieszkań zarządzanych w tym modelu. Dodatkowo, od kilku miesięcy zaczęliśmy działać jako administrator najmu długoterminowego, we współpracy z dużą agencją nieruchomości.

Na początku marca dyskusję publiczną na świecie zdominował nowy, groźny wirus. Ale wszystko toczyło się starym rytmem. Mieliśmy wypełnione kalendarze rezerwacjami z Airbnb i Booking.com. Nagle, w połowie marca, gdy w Europie wprowadzano kolejne restrykcje, rezerwacje zaczęły się odwoływać jedna po drugiej. Kalendarze były puste, jak nigdy wcześniej.

Nie czekając na rozwój wypadków postanowiliśmy jak najszybciej poszukać lokatorów na dłużej do naszych mieszkań. Do końca marca większość mieszkań mieliśmy “zasiedlonych” przez najemców długo- lub średnioterminowych.

Moment kryzysu pokazał, jak dobrą koncepcją biznesową są zmienne czynsze, uzależnione od przychodów z najmu i długości okresu najmu. W poprzednich latach, gdy większość firm działała na typowym podnajmie opartym na stałej kwocie, my uparcie podpisywaliśmy umowy oparte głównie na rozliczeniach zmiennych.

W skrócie – właściciel otrzymuje procent od dochodu pozyskanego od najemcy. Np. w przypadku wynajmu do 3 miesięcy do właściciela trafia 85% dochodu, a do na 15% jako do operatora najmu, a wynajmu na dłużej – proporcja 90%/10%.

Dzięki takiej umowie wiedzieliśmy, że możemy płynnie przejść na dłuższy wynajem. W naszej firmie pozostanie stały dochód, a właściciel będzie miał stale zasiedlone mieszkanie.

Faktem jest zresztą, że kryzys na rynku wynajmu szczególnie mocno dotknął firmy, które działały w modelu podnajmu – wynajmowały mieszkanie od właściciela za stałą miesięczną kwotę, a ich zarobkiem była nadwyżka ponad stały czynsz. Czynsze w momencie lockdownu okazały się być za wysokie, szczególnie, że pobyty turystyczne stopniały do zera. Takie firmy zamiast zaproponować właścicielom wynajęcie mieszkania na dłużej, często zrywały umowy lub rozsyłały maile z propozycją uiszczania wyłącznie czynszu administracyjnego, co wywołało falę odejść właścicieli mieszkań od tych operatorów.

Kwiecień-maj 2020

W tych miesiącach mieliśmy albo stałych najemców, albo pobyty na kwarantanny. Część mieszkań wynajęła się też jako lokale zastępcze na czas remontu. Rynek krótkiego wynajmu w zasadzie nie funkcjonował.

To czas, kiedy czynsze najmu zaczęły gwałtownie spadać praktycznie w całym kraju. Wielu właścicieli mieszkań stosowała ciekawe promocje na przeczekanie okresu epidemii (np. pierwszy miesiąc za pół ceny, kolejny -25%, a potem regularna cena). Celem było pozyskanie najemcy tymczasowego i powrót do wysokich czynszów przed tradycyjnie dobrym dla najmu sierpniem-wrześniem.

W innym tekście pokazaliśmy, jak spadała rentowność najmu w Polsce w 2020 roku: https://fairyflats.com/2020/10/29/najem-w-trudnych-czasach-jak-utrzymac-jego-rentownosc/

Czerwiec 2020

W czerwcu zaczęło być widoczne stopniowe rozmrażanie rynku turystycznego. Dość nieśmiało pojawiały się pierwsze rezerwacje związane z podróżowaniem, ożywiły się też wyjazdy służbowe. Podjęliśmy decyzję, by wznowić wynajem krótkoterminowy w przypadku mieszkań, w których skończyły się pobyty na kilka tygodni lub miesięcy.

Jednak w przypadku mieszkań ze stałymi najemcami podjęliśmy decyzję, by nie rozwiązywać umów najmu z uwagi na to, że jesienią może pojawić się kolejna fala zachorowań.

W tym czasie dostaliśmy do zarządzania sporo nowych mieszkań, cały czas rozwijając firmę.

Lipiec-wrzesień 2020

Wakacje to był dobry czas dla wynajmu turystycznego. Polacy postanowili odbić sobie długie tygodnie w izolacji, więc zaczęli intensywnie podróżować. Co prawda duże miasta nie odczuły aż tak dużej fali podróżnych jak kurorty, ale kalendarze zapełniały się łatwo, bez konieczności dużych obniżek cen.

Rynek najmu długoterminowego zamarł w niepewności, czy jesienią wróci normalność, czyli studenci poszukujący mieszkań, pracownicy powracający do biur, a dzieci do szkół. Decyzje o tym, że uczelnie nie wracają do nauki stacjonarnej to był sygnał, że ceny najmu nie powrócą do starych poziomów. Właściciele mieszkań, szczególnie podzielonych na małe pokoje, mieli problem z ich zapełnieniem w wyższych cenach.

Październik-listopad 2020

Zaczęło stawać się jasne, że czeka nas silna fala zachorowań. Zmniejszona ruchliwość społeczna wprowadzona przed odgórne przepisy spowodowała, że rynek wynajmu krótkoterminowego znowu przestał przynosić dochody (przepisy stanowią, że można korzystać z miejsc zakwaterowania krótkoterminowego tylko pod warunkiem złożenia oświadczenia o służbowym celu wyjazdu).

Jedyną sensowną alternatywą stało się przeczekanie tego okresu dzięki dłuższym wynajmom. Na szczęście posiadaliśmy już niezbędne doświadczenie w pozyskiwaniu najemcy średnioterminowego. Odkryliśmy fantastyczny segment rynku, który urósł w siłę w trakcie pandemii. To ludzie, którzy potrzebują elastycznych umów najmu i indywidulanego podejścia. Gdy takie podejście otrzymują, są zadowoleni i polecają nas innym, co ułatwia zapełnianie mieszkań.

Wynajem średnioterminowy to także sposób na optymalizację dochodów z najmu dla właścicieli. Mieszkanie nie stoi puste w oczekiwaniu na najemcę na rok i dłużej. Najmy na kilka miesięcy są też nieco droższe niż te długoterminowe, a najemcy sprawiają mniej kłopotów (np. wymagania w zakresie doposażenia mieszkania). Nasz model biznesowy można określić jako operator wynajmu elastycznego 😉

Udoskonalaliśmy także nasz proces w zakresie obsługi wynajmu długoterminowego, stale pozyskując nowych klientów, główne z polecenia.

Dołącz do naszej grupy na FB: Elastyczny wynajem | Flexible-Term Apartments & Rooms | POLAND

Co dalej?

Nikt nie wie, kiedy wróci normalność, ale czasy kryzysowe pokazały, że nie należy siedzieć z założonymi rękami. Nawet w cięższych czasach trzeba stale poszukiwać nowych rozwiązań, by wynajem przynosił dochody.

Więcej tekstów z bloga:

Zgłoś mieszkanie

Jeśli planujesz oddać mieszkanie w zarządzanie lub poszukujesz pośrednika – jesteśmy do Twojej dyspozycji

Receive the latest news

Subscribe To Our Weekly Newsletter

Get notified about new articles