Trwająca już rok pandemia koronawirusa w znaczący sposób odbiła się na rynku najmu zarówno długo-, jak i krótkookresowego. Stawki najmu stale spadają i na chwilę obecną nie ma perspektywy ich podniesienia. Na problemy szczególnie narzekają właściciele nieruchomości w lokalizacjach uznawanych za grosze i mieszkań o niższym standardzie. W ich przypadku stawki najmu są niższe nawet o kilkanaście procent. Z czego to wynika i jak temu zaradzić?
Rynek najmu w pandemii – co się zmieniło?
Pandemia koronawirusa sporo namieszała na polskim rynku nieruchomości. Obserwacje, a także pierwsze analizy potwierdzają, że spowodowała ona przede wszystkim wzrost cen mieszkań. Wynika to z tego, że w tym niepewnym czasie nieruchomości uznawane są przez Polaków za najpewniejszą inwestycję. Wzrost cen mieszkań nie idzie jednak w parze ze wzrostem zysków z wynajmu. Sytuacja na rynku najmu nadal bowiem pozostaje niepewna. Niemal od początku 2020 roku zaobserwować można systematyczne obniżenie średnich stawek oferowanych na rynkach najmu w największych miastach Polski. W raporcie Expandera i Rentier.io przeczytać możemy, że tylko w samej Warszawie stawki najmu spadły o ok. 4 % i są niższe niż 2 lata temu. Obniżka cen nie daje jednak wcale pewności, że lokum uda się wynająć – ryzyko pustostanów jest obecnie bardzo wysokie. Dotyczy to zarówno nieruchomości oferowanych na krótko-, jak i na długoterminowym rynku najmu. Spadek zainteresowania mieszkaniami na wynajem wynika z tego, że Polskę tylko sporadycznie odwiedzają turyści, a i duża część Polaków stara się ograniczać wyjazdy. Brakuje też zainteresowanych wynajmem mieszkań na dłuższy okres. Wielu studentów wróciło do rodzinnych domów, aby uczyć się zdalnie, na to też zdecydowała się duże grono pracowników zatrudnionych w dużych miastach, którzy zostali wysłani na przymusowy home office.
Wynajem w pandemii – możesz mieć problem!
Popyt na wynajem mieszkań w trzecim kwartale 2020 roku był niższy o 40% w porównaniu z rokiem 2019 – wynika z danych Morizon.pl. Problemy z wynajmem mają przede wszystkim właściciele mieszkań w gorszych lokalizacjach i standardzie. Nimi najemcy nie są zupełnie zainteresowani, bowiem wiedzą, że za tę samą cenę mogą wynająć o wiele lepszą nieruchomość.
Problemy z wynajmem dotyczą jednak nie tylko starych mieszkań w stylu PRL, czy położonych w nieciekawych dzielnicach. Nawet odnowione mieszkanie w dobrej okolicy może mieć problem z pozyskaniem najemców. Z czego to wynika? Nie tylko z mniejszego popytu, ale często też ze złego zaprezentowania nieruchomości. Kiepskiej jakości zdjęcia, brak opisu czy niepodanie podstawowych danych takich jak cena, czy kontakt zniechęci potencjalnych najemców do wyrażenia zainteresowania nieruchomości. Jest to efektem narodzenia się rynku najemców. Dziś nie wystarczy posiadać mieszkania, co więcej – nie wystarczy wstawić ogłoszenia z jednym zdjęciem lub kilkoma kiepskimi, aby do wynajmu ustawiała się kolejka chętnych. Rynek najemców od właścicieli wymaga o wiele, wiele więcej!
Stawkę podbijają też deweloperzy, profesjonalni inwestorzy i fliperzy, którzy oferują mieszkania na wynajem po remoncie, urządzone zgodnie z najnowszymi trendami i uzupełnione o modne dodatki. Co więcej, wielu z nich skorzysta z usług home staging. Sprawia to, że ich mieszkania wyróżniają się na tle innych i budzą większe zainteresowanie.
Najszybsze i najtańsze rozwiązanie – home staging
Jedną z efektywniejszych metod przygotowania mieszkania pod wynajem (i nie tylko) jest home staging. Pod tym pojęciem kryje się metoda na zainteresowanie potencjalnych nabywców domem/mieszkaniem na sprzedaż czy wynajmem.
Home staging polega na użyciu minimalnych środków finansowych na odmienienie wyglądu wnętrz. Metamorfoza ma być opłacalna, czyli zainwestowane środki, muszą przynieść wymierny efekt w postaci szybkiego sprzedania lub wynajmu nieruchomości. Lepiej jest bowiem zainwestować 1000 złotych niż miesiącami czekać na najemcę.
O home stagingu warto pomyśleć, jeśli mieszkanie ogląda wielu potencjalnych kupujących. wynajmujących, ale żaden nie decyduje się na zakup. Rozwiązanie to jest też polecana, jeśli odzew na ogłoszenie jest zbyt mały. Aby przekonać się, że home staging jest potrzebny, wystarczy sięgnąć po statystki. Badania przeprowadzone na amerykańskim rynku nieruchomości wskazują, że zastosowanie technik home stagingu skraca czas wynajmu/sprzedaży o 41%, a także zwiększa realną wartość nieruchomości o ok. 12 %.
Jak przeprowadzić home staging na własną rękę?
Podstawową zasadą home stagingu jest przemienienie mieszkania z tego „do mieszkania” w to „na sprzedaż” lub „na wynajem” Czasem taka metamorfoza wymaga tylko drobnych zmian np. posprzątania nieruchomości, mycia okien, łazienki czy schowania naczyń z suszarki na zlewozmywaku. Może się też zdarzyć, że konieczne będą większe zmiany, które obejmą zaaranżowanie odpowiedniego układu przestrzennego, który będzie dawał wrażenie przestrzeni i komfortu. W praktyce oznacza to, że należy usunąć z wnętrza mało istotne elementy wyposażenia i przedmioty personalizujące mieszkanie np. ramki ze zdjęciami. Te zastąpić można naturalnymi dekoracjami takimi jak ozdobne poduszki i pledy, dodające uroku wnętrzu świeże kwiaty czy obrazy i grafiki podkreślające funkcje danego miejsca. Dobrze jest też postawić na mocne, wyróżniające akcenty np. elegancki chlebak w kuchni, zegar na regale w salonie, czy wygodne poduchy w sypialni. Na koniec należy zadbać o przyjemny zapach w pomieszczeniach, w tym celu można wykorzystać specjalne aerozole np. o zapachy świeżego chleba lub prania. W przypadku mocno zaniedbanego mieszkania warto natomiast postawić na drobny i niekosztowny remont.
Poniżej przykład mieszkania w warszawskim apartamentowcu. Dokonano zmian poprzez wymianę kanapy, zasłon, przestawienie mebli:
↓
W sypialni zaś został zmieniony wystrój ściany oraz zasłony:
↓
A może wsparcie specjalisty?
Home staging można przeprowadzić na własną rękę, często jednak właściciele mieszkania nie dostrzegają wad nieruchomości. Wynika to z tego, że są z nią emocjonalnie zżyci, mieszkają w niej przez lata i zdążyli przywyknąć do wystroju, a nawet drobnych usterek. Jeśli więc chce się, aby home staging był przeprowadzony poprawnie i z dbałością o każdy szczegół warto skorzystać z pomocy specjalisty. Dostrzeże on skazy nieruchomości i będzie wiedział jak niskokosztowo je wyeliminować. Zawodowy home stager jest w stanie dostrzec potencjał w każdym wnętrzu i go wyeksponować. Jego dekoratorskie zacięcie i dobry zmysł estetyczny pozwoli przygotować mieszkanie zarówno do wynajmu, jak i do sprzedaży. Plusem korzystania z porad home stagera jest również wykonanie przez niego profesjonalnej sesji zdjęciowej nieruchomości.
Home staging to stosunkowo nowe pojęcie w Polsce. Do tej pory korzystali z niego głównie profesjonalni inwestorzy, pandemia wiele jednak zmieniała na rynku nieruchomości i sprawiła, że wynajmujący muszą się bardziej postarać. Home staging będzie w tym zakresie idealnym rozwiązaniem. Pozwoli on przygotować mieszkanie pod wynajem przy niskich kosztach. Dodatkowo korzystając z usług profesjonalisty, otrzyma się zdjęcia, które będą przyciągać wzrok potencjalnych najemców i zwiększą się na zainteresowanie nieruchomością. Ważne jest również to, że dzięki home statingowi nie będzie trzeba obniżać wysokości czynszu, a przez to tracić swoich zarobków.
