„Normalne zużycie” lub „normalna eksploatacja” to terminy powszechnie stosowane w umowach najmu. To też terminy, które budzą najwięcej emocji i nieporozumień, bo każdy interpretuje je na własny sposób. Jak to wygląda w praktyce? Kiedy Najemca ma prawo żądać zwrotu kaucji, ponieważ zniszczenia wynikają z normalnego użytkowania, a kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję, bo usterki to coś więcej niż normalne użytkowanie?
Najem mieszkań w Polsce wciąż nie jest popularnym rozwiązaniem. Z danych Eurostatu z 2018 r. wynika, że tylko 16% Polaków żyje w wynajętych mieszkaniach. Z tego większość to rozwiązania dotowane, a na mieszkanie na wolnym rynku wynajmuje zaledwie 4,3% Polaków. To bardzo mało na tle Europy. Wielu z nas czuje się po prostu niekomfortowo w wynajętych mieszkaniach, a po części jest to winą niejasnych stosunków z właścicielem mieszkania, który ma potrzebę sprawowania kontroli nad mieszkaniem. Boimy się także momentu zwrotu mieszkania – bo właściciel może mieć zupełnie inny pogląd na normalne zużycie niż najemcy.
Co to jest normalne zużycie mieszkania?
Normalne zużycie mieszkania to termin, który do tej pory nie doczekał się swojej oficjalnej definicji. Powszechnie przyjmuje się, że pod tym pojęciem kryje się takie zużycie mieszkania, które pojawi się w czasie codziennego, normalnego użytkowania. Niestety praktyka najmu pokazuje, że nie mamy na rynku spójnej interpretacji, do jakiego stopnia najemcy odpowiadają za zużycie lokalu i co tak naprawdę oznacza, że mieszkanie było użytkowane, a nie niszczone. Brak jasnej definicji rodzi konflikty przy rozliczeniu kaucji, a nierzadko prowadzi do spraw sądowych. Są wynajmujący, którzy usiłują obciążać najemcę za każdą małą rysę na podłodze czy ścianie. Są też tacy najemcy, którzy po roku najmu oddają zniszczony lokal, twierdząc, że to normalne zużycie. Jak więc interpretować normalne zużycie lokalu mieszkalnego? Oto kilka przykładów, które pomogą Ci dostrzec tę subtelną różnicę:
Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami związanymi ze zniszczeniem?
Spory na tle normalnego zużycia mieszkania występują bardzo często. Na szczęście wielu z nich można uniknąć, poprzez zabezpieczenie swoich interesów odpowiednią umową najmu. Powinna ona dokładnie określać, co wolno, a czego nie najemcy i jakie koszty napraw jest on zobowiązany pokryć. W dokumencie warto uwzględnić takie kwestie, jak wbijanie gwoździ, zmiana koloru ścian, pokrywanie kosztów napraw czy wymianę umeblowania. Dobrą praktyką jest podpisanie wraz z umową protokołu zdawczo-odbiorczego, który wykazuje, w jakim stanie najemcy przekazywane są sprzęty. Pozwoli to uniknąć późniejszych kłótni o to, czy dane urządzenie faktycznie zostało oddane w stanie wyraźnie pogorszonym. Oprócz umowy dobrze jest też porozmawiać osobiście z właścicielem i poznać jego podejście do ewentualnych zmian w lokalu i rozumienia pojęcia normalne zużycie.
Trzeba jednak pamiętać, że nigdy żadne ustalenia ustne nie ochronią przed różnicą zdań, dlatego wszystkie ustalenia muszą być potwierdzone pisemnie. Szczególną uwagę należy zwrócić na to, aby dokument nie zawierał zapisu, że ostatni czynsz pokrywa kaucja w umowie najmu. Może to utrudnić właścicielowi lokalu dochodzenie swoich praw i wywołać konieczność wejścia na drogę sądową. Najemca powinien natomiast uważać, aby wynajmujący nie chciał pociągnąć do odpowiedzialności finansowej za normalną eksploatację mieszkania. Kaucja może zostać pomniejszona lub przejęta na poczet naprawy tylko wtedy, gdy szkoda została sklasyfikowana jako ta spowodowana celowym lub niezamierzonym dzielnym działaniem najemców i wychodzi poza zakres normalnego zużycia mieszkania.
Jeśli ma się wątpliwości co do zapisów prawnych, warto najem mieszkania powierzyć profesjonalnemu zarządcy. Zabezpieczy on interesy obydwóch stron i będzie czuwał nad poprawnym wykonywaniem umowy.
fot. Shutterstock
Jak rozwiązać konflikt związany z normalnym użytkowaniem?
Zgodnie z art. 675 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Kodeks Cywilny zaznacza jednak, że Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem normalnej eksploatacji mieszkania. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dn. 11 maja 1999 r (I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206.) Najemca jest zwolniony z obowiązku naprawy szkody, jeśli udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony normalnym zużyciem. Z racji tego, że normalna eksploatacja mieszkania nadal jest pojęciem niesprecyzowanym, na tym tle wybucha wiele konfliktów. Jeśli strony nie zawarły w tym zakresie żadnych szczególnych postanowień, to za kryterium powszechnie uznaje się np. zalecenia wynajmującego co do prawidłowego używania rzeczy. Wynajmujący, który uznał, że najemca nie dochował należytej staranności, może wystąpić z roszczeniem od najemcy o odszkodowanie za szkodę. Najczęściej odszkodowanie to przyjmuje wymiar kaucji w umowie najmu. Jeśli jest wyższe, konieczne będzie wystąpienie na drogę sądową.
Przykładów takich sporów w polskim sądownictwie nie brakuje, zanim jednak wejdzie się na drogę sądową, warto spróbować sprawę polubownie. Bez sądów i adwokatów konflikt można rozwiązać, korzystając z oferty sądu arbitrażowego. Toczące się przed nim postępowania są krótsze niż przed sądem powszechnym tańsze i mniej sformalizowane. Koszty rozpatrzenia sprawy przez sąd arbitrażowy to ok. 300-1300 złotych, a czas oczekiwania na wyrok to od 50 do 90 dni.
Spór rozstrzygnąć można również we „własnym gronie”, np. powołując rzeczoznawcę. Oceni on, czy faktycznie doszło do zniszczenia, czy też „usterki” są normalnym użytkowaniem. Jeśli najemca będzie dysponował ubezpieczeniem OC, to z pokryciem zniszczeń nie będzie problemu. OC najemcy chroni go przed wydatkami związanymi z naprawą szkód oraz cudzej wartości. Oznacza to, że polisa będzie mogła pokryć koszty naprawy uszkodzonej podłogi, ścian, okien, mebli, sprzętów AGD i RTV w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Ubezpieczenia OC najemcy proponuje wiele towarzystw i to w atrakcyjnych cenach.
Przede wszystkim dialog
Wszystko wskazuje na to, ze najem mieszkań w Polsce będzie się rozwijał. Coraz więcej ludzi ceni sobie mobilność i wolność – możemy w dowolnym momencie zmienić miejsce zamieszkania bez konieczności sprzedaży mieszkania. Coraz bardziej popularne jest też posiadanie mieszkania na wynajem i wynajmowanie innego, dostosowanego do obecnych naszych potrzeb. Jednak aby ten rynek rozwijał się bez zaburzeń, potrzebna jest szersza dyskusja o normalnym zużyciu mieszkania, by zarówno najemcy jak i właściciele czuli się ze sobą komfortowo.
Autorzy: Ewa Wielgórska, Dagmara Sagan
